راهنمای خرید ملک و آپارتمان در ترکیه

شناخت بازار املاک ترکیه و دلایل جذابیت آن برای خریداران خارجی

ترکیه طی یک دهه گذشته از کشوری صرفاً توریستی، به یکی از مقاصد اصلی سرمایه‌گذاری ملکی در منطقه تبدیل شده است. موقعیت جغرافیایی بی‌نظیر، سیاست‌های اقتصادی دولت، رشد پروژه‌های ساختمانی مدرن و امکان دریافت اقامت و تابعیت از طریق خرید ملک، عواملی هستند که باعث شده بازار املاک ترکیه در میان اتباع خارجی به‌ویژه ایرانی‌ها رونق فراوانی بگیرد. در این بخش، به بررسی دقیق وضعیت کنونی بازار املاک، شهرهای مهم برای خرید، قوانین عمومی و انواع املاک قابل خرید می‌پردازیم.

۱. وضعیت فعلی بازار املاک ترکیه

بازار املاک ترکیه از سال ۲۰۱۰ تا امروز رشد چشمگیری داشته است. در ابتدا تمرکز این بازار بیشتر بر ساخت پروژه‌های گردشگری در شهرهایی چون آنتالیا و بدروم بود، اما در سال‌های اخیر، پروژه‌های مسکونی مدرن در شهرهای بزرگ مانند استانبول، آنکارا و ازمیر نیز به‌طور جدی گسترش یافته‌اند.

بر اساس آمار رسمی اداره آمار ترکیه (TÜİK)، در سال ۲۰۲۴ بیش از ۴۵ هزار ملک به اتباع خارجی فروخته شده که سهم ایرانی‌ها حدود ۱۸ درصد از کل معاملات را تشکیل می‌دهد. این آمار نشان می‌دهد که ایرانیان پس از روس‌ها، دومین گروه بزرگ خریداران خارجی در ترکیه هستند.

نکته مهم آن است که بازار ترکیه برخلاف برخی کشورهای دیگر، همچنان پتانسیل رشد قیمتی دارد. در برخی مناطق استانبول، ارزش املاک طی پنج سال گذشته بیش از ۲۰۰ درصد افزایش یافته است؛ این رشد ناشی از افزایش تقاضا، نوسانات لیر و پروژه‌های زیرساختی جدید است.

۲. دلایل محبوبیت خرید ملک در ترکیه میان ایرانیان

ایرانی‌ها به دلایل مختلفی ترکیه را برای خرید ملک انتخاب می‌کنند. در ادامه مهم‌ترین عوامل را مرور می‌کنیم:

الف. نزدیکی جغرافیایی و فرهنگی

فاصله کوتاه بین شهرهای ایران و ترکیه، عدم نیاز به ویزا برای سفر کوتاه‌مدت، و شباهت‌های فرهنگی، زندگی در ترکیه را برای ایرانیان آسان‌تر کرده است. بسیاری از خانواده‌ها احساس غربت کمتری می‌کنند و حتی می‌توانند فرزندان خود را در مدارس ایرانی یا بین‌المللی ثبت‌نام کنند.

ب. قیمت مناسب نسبت به سایر کشورها

در مقایسه با کشورهای اروپایی، هزینه خرید ملک در ترکیه بسیار پایین‌تر است. برای مثال، یک آپارتمان نوساز ۱۰۰ متری در منطقه متوسط استانبول حدود ۲۵۰ هزار دلار قیمت دارد، در حالی که ملک مشابه در آتن یا دوبی حداقل ۵۰۰ هزار دلار است.

ج. امکان دریافت اقامت یا تابعیت

دولت ترکیه برای جذب سرمایه خارجی، قوانین ویژه‌ای وضع کرده است. هر فرد خارجی با خرید ملکی به ارزش حداقل ۷۵ هزار دلار می‌تواند اقامت یک‌ساله دریافت کند و در صورتی که ارزش ملک خریداری‌شده ۴۰۰ هزار دلار یا بیشتر باشد، امکان دریافت تابعیت ترکیه برای خود و خانواده‌اش را دارد.

د. اقتصاد در حال رشد و ثبات نسبی

ترکیه به‌عنوان یکی از قدرت‌های اقتصادی منطقه، رشد مستمری در بخش‌های گردشگری، صنعتی و ساختمانی دارد. این رشد باعث شده تقاضا برای اجاره ملک، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، همواره بالا بماند و سود اجاره سالانه بین ۵ تا ۱۰ درصد باشد.

هـ. فرصت اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb)

در شهرهایی مانند آنتالیا و استانبول، توریست‌ها به‌صورت فصلی به دنبال اجاره کوتاه‌مدت هستند. این موضوع به صاحبان املاک اجازه می‌دهد با اجاره دادن ملک خود در دوره‌های کوتاه، درآمد ارزی پایداری کسب کنند.

۳. آمار قیمت و روند رشد در شهرهای مهم ترکیه

۴. انواع املاک قابل خرید برای خارجیان

یکی از مزیت‌های بزرگ ترکیه، تنوع بالای املاک است. خریداران می‌توانند بسته به بودجه و هدف، نوع ملک موردنظر خود را انتخاب کنند:

• آپارتمان‌های شهری: متداول‌ترین نوع خرید، مخصوص خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران.
• ویلاهای ساحلی یا لوکس: مناسب برای سکونت دائم یا اجاره به توریست‌ها.
• املاک تجاری: دفاتر، مغازه‌ها یا کارگاه‌ها برای افرادی که قصد راه‌اندازی کسب‌وکار دارند.
• زمین‌های کشاورزی و صنعتی: برای پروژه‌های توسعه‌ای یا سرمایه‌گذاری بلندمدت.

البته باید توجه داشت که اتباع خارجی نمی‌توانند در مناطق نظامی یا امنیتی خاص ملک خریداری کنند و در یک منطقه حداکثر تا ۱۰ درصد مساحت کل زمین‌ها می‌تواند در مالکیت خارجیان باشد.

۵. آشنایی با سند مالکیت (Tapu)

در ترکیه، سند رسمی ملک را “Tapu” می‌نامند. این سند نشان‌دهنده مالکیت قانونی شما بر ملک است و در اداره ثبت اسناد رسمی (Tapu ve Kadastro) صادر می‌شود.
در Tapu اطلاعات زیر درج می‌گردد:

• نام و مشخصات مالک
• موقعیت و شماره قطعه زمین
• نوع ملک (مسکونی، تجاری و…)
• مساحت دقیق
• شماره ثبت و تاریخ انتقال

برای اتباع خارجی، حضور مترجم رسمی هنگام امضای سند الزامی است تا اطمینان حاصل شود خریدار از تمام جزئیات آگاه است.

۶. سیاست‌های دولت ترکیه در حمایت از خریداران خارجی

دولت ترکیه در سال‌های اخیر سیاست‌های متعددی برای جذب سرمایه‌گذاران خارجی در بخش املاک تصویب کرده است، از جمله:

• لغو قانون «اصل معامله متقابل» در سال ۲۰۱۲
• کاهش حداقل مبلغ لازم برای دریافت تابعیت از ۱ میلیون دلار به ۴۰۰ هزار دلار
• تسهیل فرایند انتقال وجه از خارج کشور
• ارائه مشوق‌های مالیاتی برای خرید در پروژه‌های جدید

این سیاست‌ها باعث شده بازار املاک ترکیه یکی از شفاف‌ترین و پویاترین بازارهای منطقه باشد.

۷. وضعیت آینده بازار

پیش‌بینی کارشناسان حاکی از آن است که در سال‌های آینده، ترکیه همچنان مقصدی جذاب برای سرمایه‌گذاری ملکی باقی خواهد ماند. عواملی مانند رشد جمعیت، افزایش تقاضای داخلی، و ورود سرمایه‌گذاران بین‌المللی باعث می‌شود قیمت‌ها در مناطق کلیدی مثل استانبول و ازمیر همچنان رو به افزایش باشد.

با این حال، نوسان نرخ لیر و تغییرات سیاسی از جمله عواملی است که خریداران باید هنگام تصمیم‌گیری در نظر بگیرند. کارشناسان توصیه می‌کنند برای حفظ ارزش دارایی، خریداران ترجیحاً ملک‌هایی در مناطق مرکزی یا توریستی با پتانسیل اجاره بالا خریداری کنند.

بازار املاک ترکیه فرصت بزرگی برای افرادی است که به دنبال سرمایه‌گذاری مطمئن یا مهاجرت قانونی هستند. قیمت‌های مناسب، زیرساخت‌های مدرن، و قوانین ساده برای خارجیان، خرید ملک را در ترکیه بسیار آسان کرده است. اما ورود به این بازار بدون شناخت دقیق از شهرها، قوانین و ارزش واقعی املاک، می‌تواند ریسک‌زا باشد.

روش‌های خرید ملک در ترکیه

خرید ملک در ترکیه برای اتباع خارجی ساده‌تر از بسیاری از کشورهای دیگر است، اما روش‌های مختلفی برای انجام این کار وجود دارد. بسته به هدف خریدار (اقامت، سرمایه‌گذاری، یا استفاده شخصی)، بودجه، و نوع ملک، می‌توان از چند مسیر متفاوت وارد این بازار شد. شناخت درست هر روش باعث می‌شود خریدی امن‌تر، سودآورتر و بدون دردسر داشته باشید.

در این بخش تمام روش‌های خرید ملک در ترکیه را بررسی می‌کنیم: از خرید مستقیم و اقساطی تا پروژه‌های تابعیت، مزایده‌ها و خرید از طریق وکیل یا شرکت ساختمانی معتبر.

۱. خرید مستقیم از مالک (فروشنده حقیقی)

ساده‌ترین و شفاف‌ترین روش خرید ملک در ترکیه، خرید مستقیم از مالک است. در این حالت، خریدار بدون واسطه با صاحب ملک وارد مذاکره می‌شود و پس از توافق بر سر قیمت، مراحل انتقال سند انجام می‌گیرد.

🔹 مزایا:

• حذف واسطه و کمیسیون اضافی
• امکان مذاکره مستقیم برای تخفیف
• شفافیت بیشتر در جزئیات معامله

🔹 معایب:

• نیاز به آشنایی کامل با زبان ترکی
• ضرورت بررسی دقیق اسناد و بدهی‌ها
• ریسک در صورت نداشتن وکیل یا مترجم رسمی

توصیه: پیش از هر پرداختی، از طریق اداره ثبت اسناد (Tapu ve Kadastro) مطمئن شوید که ملک هیچ بدهی، وام بانکی یا محدودیت حقوقی ندارد.

۲. خرید از شرکت‌های ساختمانی یا پروژه‌های در حال ساخت

بسیاری از شرکت‌های ساختمانی در ترکیه پروژه‌های نوساز و مدرن را به‌صورت مستقیم به خریداران داخلی و خارجی عرضه می‌کنند. این شرکت‌ها معمولاً واحدهای آماده تحویل و در حال ساخت را ارائه می‌دهند.

🔹 مزایا:

• امکان خرید در پروژه‌های جدید با امکانات کامل
• پرداخت اقساطی بدون بهره
• گاهی تخفیف ویژه برای خریداران خارجی

🔹 معایب:

• انتقال سند معمولاً پس از تکمیل پروژه انجام می‌شود
• احتمال تأخیر در تحویل یا تغییر نقشه نهایی
• نیاز به تحقیق درباره سابقه شرکت سازنده

نکته مهم: فقط از شرکت‌های دارای مجوز رسمی از وزارت مسکن ترکیه (Emlak Yetki Belgesi) خرید کنید.

۳. خرید از طریق آژانس‌های املاک (مشاوران رسمی)

در ترکیه آژانس‌های متعددی وجود دارند که به‌صورت تخصصی با خریداران خارجی کار می‌کنند. این آژانس‌ها معمولاً خدماتی از قبیل بازدید پروژه‌ها، ترجمه مدارک، دریافت شماره مالیاتی و حتی انتقال سند را برعهده می‌گیرند.

🔹 مزایا:

• صرفه‌جویی در زمان و مراحل اداری
• پشتیبانی کامل از خریدار تا زمان تحویل سند
• آشنایی آژانس با مناطق مختلف و ارزش املاک

🔹 معایب:

• پرداخت کمیسیون ۲ تا ۴ درصد از مبلغ کل معامله
• احتمال برخورد با آژانس‌های غیرمجاز یا کلاهبردار

توصیه: حتماً از آژانس بخواهید مجوز رسمی (Emlak Yetki Belgesi) و شماره مالیاتی معتبر خود را ارائه دهد. همچنین قرارداد خدمات را به زبان انگلیسی یا فارسی ترجمه کنید.

۴. خرید اقساطی ملک (بدون نیاز به وام بانکی)

یکی از روش‌های محبوب میان ایرانی‌ها، خرید اقساطی است. بسیاری از پروژه‌های ساختمانی در ترکیه شرایط خرید با پیش‌پرداخت ۳۰ تا ۵۰ درصد و اقساط ۱۲ تا ۳۶ ماهه را ارائه می‌دهند.

🔹 مزایا:

• عدم نیاز به دریافت وام بانکی
• امکان خرید ملک با بودجه محدود
• پرداخت آسان و قابل مدیریت

🔹 معایب:

• سند (Tapu) تا پایان تسویه در اختیار سازنده می‌ماند
• در صورت تأخیر در پرداخت، احتمال جریمه یا لغو قرارداد وجود دارد

مثال: در استانبول، بسیاری از پروژه‌های معتبر در مناطق Basaksehir، Beylikduzu و Kagithane، آپارتمان‌هایی با اقساط ۲۴ ماهه بدون بهره ارائه می‌کنند.

۵. خرید از طریق پروژه‌های تابعیت ترکیه

در سال ۲۰۱۸، دولت ترکیه طرحی معرفی کرد که اتباع خارجی با خرید ملک به ارزش حداقل ۴۰۰ هزار دلار می‌توانند تابعیت ترکیه را برای خود، همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال دریافت کنند.

🔹 شرایط اصلی:

• ارزش ملک حداقل ۴۰۰ هزار دلار
• پرداخت از طریق حساب بانکی و با منبع مشخص
• عدم فروش ملک به مدت ۳ سال (تعهد کتبی لازم است)

🔹 مزایا:

• دریافت تابعیت دائم و پاسپورت ترکیه در کمتر از ۶ ماه
• امکان سفر بدون ویزا به بیش از ۱۰۰ کشور
• انتقال تابعیت به خانواده

🔹 معایب:

• نیاز به سرمایه بالا
• محدودیت در فروش تا ۳ سال
• پرداخت مالیات و کارمزدهای بیشتر در زمان خرید

نکته: ارزش ملک باید توسط کارشناس رسمی دولت (Ekspertiz Raporu) تأیید شود. در غیر این صورت درخواست تابعیت رد می‌شود.

۶. خرید از طریق مزایده (حراجی بانکی یا شهرداری‌ها)

در ترکیه، بانک‌ها و نهادهای دولتی گاهی املاک مصادره‌شده یا بدهکار را از طریق مزایده عمومی می‌فروشند. این املاک معمولاً با قیمتی پایین‌تر از ارزش بازار عرضه می‌شوند.

🔹 مزایا:

• قیمت خرید کمتر از بازار
• فرصت سرمایه‌گذاری سودآور برای خریداران حرفه‌ای

🔹 معایب:

• پیچیدگی فرایند قانونی
• نیاز به پرداخت نقدی و سریع
• احتمال مشکلات حقوقی قبلی در ملک

توصیه: خرید از مزایده برای افراد باتجربه در بازار املاک مناسب است و باید با وکیل یا مشاور حقوقی انجام شود.

۷. خرید از طریق وکیل قانونی (وکالت رسمی)

اگر خریدار به‌دلایلی نمی‌تواند شخصاً در ترکیه حضور داشته باشد، می‌تواند با تنظیم وکالت‌نامه رسمی (Noter Tasdikli Vekaletname) از طریق سفارت ترکیه در کشور خود، به وکیل یا مشاور رسمی اجازه خرید بدهد.

🔹 مزایا:

• انجام معامله بدون حضور فیزیکی
• صرفه‌جویی در زمان و هزینه سفر
• مناسب برای سرمایه‌گذاران خارج از ترکیه

🔹 معایب:

• نیاز به اعتماد کامل به وکیل
• خطر سواستفاده در صورت تنظیم وکالت‌نامه نامحدود

توصیه: وکالت‌نامه را محدود به خرید یک ملک مشخص کنید و اجازه انتقال وجه یا فروش را در متن وکالت ذکر نکنید.

۸. خرید ملک از طریق نمایندگی‌های بین‌المللی

برخی برندهای بین‌المللی فعال در حوزه املاک (مانند REMAX و Keller Williams) در ترکیه شعبه دارند و معاملات بین‌المللی انجام می‌دهند. خرید از این شرکت‌ها امنیت بالایی دارد، اما هزینه خدمات کمی بیشتر است.

🔹 مزایا:

• اطمینان از قانونی بودن معامله
• خدمات چندزبانه و پشتیبانی پس از خرید
• مناسب برای خریداران خارجی بدون تجربه

🔹 معایب:

• هزینه کمیسیون بالاتر (۴ تا ۵ درصد)
• تمرکز بیشتر بر مناطق خاص و گران‌قیمت

۹. اشتباهات رایج خریداران ایرانی در ترکیه

۱. اعتماد بیش از حد به واسطه‌های غیررسمی
۲. پرداخت وجه نقد بدون رسید بانکی
۳. خرید بدون بررسی گزارش کارشناسی (Ekspertiz)
۴. عدم اطلاع از محدودیت مناطق نظامی
۵. خرید املاک بدون مجوز پایان کار (İskan)

برای جلوگیری از هرگونه مشکل، حتماً مراحل قانونی را با حضور وکیل رسمی و مترجم تأییدشده دولت ترکیه انجام دهید

ترکیه گزینه‌های متنوعی برای خرید ملک در اختیار خریداران قرار می‌دهد؛ از پروژه‌های اقساطی و تابعیت‌محور گرفته تا معاملات مستقیم یا مزایده‌ای. انتخاب بهترین روش، به هدف و توان مالی شما بستگی دارد.

اگر به دنبال اقامت یا تابعیت هستید، خرید ملک ۴۰۰ هزار دلاری در مناطق معتبر استانبول یا آنتالیا بهترین انتخاب است.
اگر هدفتان صرفاً سرمایه‌گذاری است، خرید اقساطی در پروژه‌های نوساز یا خرید از مزایده‌های بانکی سود بیشتری دارد.

بهترین شهرهای ترکیه برای خرید ملک؛ از استانبول تا آنتالیا

ترکیه کشوری است با تنوع جغرافیایی و فرهنگی گسترده، و همین مسئله باعث شده که هر شهر آن ویژگی خاص خود را برای سرمایه‌گذاری ملکی داشته باشد. در این بخش، شهرهای مهم و پرطرفدار برای خرید ملک را بررسی می‌کنیم و از دید سرمایه‌گذاری، زندگی روزمره و حتی شرایط اخذ اقامت، آن‌ها را مقایسه خواهیم کرد.

۱. استانبول – قلب اقتصادی و فرهنگی ترکیه

استانبول نه تنها بزرگ‌ترین شهر ترکیه است، بلکه از نظر فرصت‌های سرمایه‌گذاری ملکی نیز در صدر جدول قرار دارد. این شهر به دو بخش اروپایی و آسیایی تقسیم شده و هر بخش، ویژگی‌های خاص خود را دارد.

مزایا

• بیشترین فرصت رشد قیمت در بلندمدت
• بازار متنوع شامل آپارتمان، ویلا، پنت‌هاوس و پروژه‌های در حال ساخت
• نزدیکی به مراکز تجاری، دانشگاه‌ها و فرودگاه بین‌المللی جدید استانبول
• امکان اجاره ملک با سود بالا (به ویژه در مناطق اروپایی مانند بشیکتاش، شیشلی و ماسلاک)

معایب

• قیمت بالا در مقایسه با سایر شهرهای ترکیه
• ترافیک سنگین و ازدحام جمعیت
• هزینه زندگی نسبتاً زیاد

میانگین قیمت هر متر مربع (۲۰۲۵)

حدود ۴۵٬۰۰۰ تا ۹۰٬۰۰۰ لیر بسته به منطقه.
به‌طور مثال، در مناطق مرکزی اروپایی مانند Beşiktaş یا Nişantaşı قیمت‌ها بسیار بالاتر از حومه شرقی هستند.

۲. آنتالیا – بهشت ساحلی با بازار پررونق خارجی‌ها

آنتالیا دومین شهر محبوب برای خریداران خارجی است، به‌ویژه برای افرادی که قصد دارند از ملک خود به عنوان خانه تعطیلات یا منبع درآمد اجاره‌ای استفاده کنند.

مزایا

• آب‌و‌هوای مدیترانه‌ای و مطلوب در بیشتر سال
• جمعیت زیاد خارجی‌ها (به‌ویژه روس، آلمانی، ایرانی و اوکراینی)
• قیمت مناسب‌تر از استانبول
• تقاضای بالا برای اجاره کوتاه‌مدت (Airbnb، Booking و…)

معایب

• رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر باعث کاهش فرصت خرید ارزان شده
• در برخی مناطق توریستی، ازدحام فصلی زیاد است

میانگین قیمت هر متر مربع

بین ۳۵٬۰۰۰ تا ۶۵٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۵، بسته به منطقه‌ای مانند Konyaaltı یا Lara.

۳. آنکارا – انتخاب منطقی برای زندگی و اقامت بلندمدت

پایتخت سیاسی ترکیه، یعنی آنکارا، معمولاً در لیست توریست‌ها کمتر دیده می‌شود، اما برای زندگی خانوادگی و سرمایه‌گذاری مطمئن، انتخابی بسیار هوشمندانه است.

مزایا

• قیمت ملک به‌مراتب پایین‌تر از استانبول
• امکانات آموزشی و بهداشتی عالی
• ثبات بازار و رشد تدریجی قیمت‌ها
• محیط آرام و مناسب برای خانواده‌ها

معایب

• فاصله از دریا (فاقد جذابیت توریستی برای برخی خریداران)
• رشد سرمایه کندتر نسبت به شهرهای ساحلی

میانگین قیمت هر متر مربع

حدود ۲۵٬۰۰۰ تا ۴۵٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۵.

۴. ازمیر – تلفیقی از سبک زندگی مدرن و آرامش ساحلی

ازمیر سومین شهر بزرگ ترکیه و یکی از زیباترین مناطق ساحلی در دریای اژه است. این شهر با فرهنگ مدرن، زندگی آرام و مردمی مهربان شناخته می‌شود.

مزایا

• تعادل عالی بین زندگی شهری و طبیعت
• آب‌و‌هوای معتدل و پاک
• رشد پایدار قیمت ملک در سال‌های اخیر
• استقبال بالا از سوی ایرانی‌ها و اروپایی‌ها

معایب

• هزینه خدمات شهری کمی بالاتر از میانگین ترکیه
• پروژه‌های ساختمانی بزرگ هنوز در حال توسعه هستند

میانگین قیمت هر متر مربع

بین ۴۰٬۰۰۰ تا ۷۰٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۵، به‌ویژه در مناطقی مثل Karşıyaka و Bornova.

۵. آلانیا – انتخاب محبوب برای بازنشستگان و زندگی ساحلی

آلانیا در جنوب ترکیه و در نزدیکی آنتالیا قرار دارد، اما با قیمتی پایین‌تر و جامعه‌ای بین‌المللی‌تر. بسیاری از خریداران خارجی مخصوصاً از کشورهای اروپایی، این شهر را برای زندگی پس از بازنشستگی انتخاب کرده‌اند.

مزایا

• قیمت مناسب ملک
• زندگی آرام و دور از شلوغی
• امنیت بالا و جامعه خارجی دوستانه
• درآمد خوب از اجاره کوتاه‌مدت

معایب

• فاصله از مراکز بزرگ تجاری
• در فصل تابستان ترافیک و شلوغی زیاد

میانگین قیمت هر متر مربع

حدود ۳۰٬۰۰۰ تا ۵۰٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۵.

۶. ترابزون – گزینه‌ای مناسب برای خرید ملک ارزان با طبیعت فوق‌العاده

ترابزون در شمال شرقی ترکیه و در ساحل دریای سیاه قرار دارد. طبیعت سرسبز و آب‌و‌هوای خنک آن باعث شده برای خریداران از کشورهای عربی و ایران بسیار جذاب باشد.

مزایا

• قیمت پایین‌تر نسبت به شهرهای توریستی
• محیط آرام و مناظر طبیعی زیبا
• رشد تدریجی بازار مسکن

معایب

• دوری از مراکز اقتصادی بزرگ
• رطوبت بالا و بارندگی زیاد در طول سال

میانگین قیمت هر متر مربع

حدود ۲۰٬۰۰۰ تا ۳۵٬۰۰۰ لیر در سال ۲۰۲۵.

جدول مقایسه‌ای شهرهای محبوب برای خرید ملک در ترکیه

برای انتخاب بهترین شهر جهت خرید ملک در ترکیه، ابتدا باید هدف خود را مشخص کنید:
اگر به دنبال رشد سرمایه هستید، استانبول بهترین گزینه است.
اگر زندگی آرام در کنار دریا را ترجیح می‌دهید، آنتالیا، آلانیا یا ازمیر انتخاب‌های ایده‌آل هستند.
و اگر قیمت مناسب و زندگی خانوادگی برای شما اهمیت دارد، آنکارا یا ترابزون می‌تواند بهترین انتخاب باشد

هزینه‌ها، مالیات‌ها و مدارک لازم برای خرید ملک در ترکیه

خرید ملک در ترکیه، علاوه بر انتخاب موقعیت جغرافیایی و نوع ملک، شامل مراحل حقوقی و مالی دقیقی است که آگاهی از آن‌ها می‌تواند از بروز مشکلات و هزینه‌های اضافی جلوگیری کند. در این بخش، تمام هزینه‌ها، مدارک، مالیات‌ها و مراحل اداری را به زبان ساده و کاربردی توضیح می‌دهیم تا خریداران خارجی (از جمله ایرانیان) بتوانند با اطمینان کامل اقدام کنند.

۱. مدارک مورد نیاز برای خرید ملک در ترکیه

هنگام خرید ملک در ترکیه، چه از طریق پروژه‌های نوساز و چه ملک آماده، مدارک مشخصی باید ارائه شود. برخی از آن‌ها توسط خریدار تهیه می‌شود و برخی از سمت فروشنده یا مشاور املاک.

مدارک مورد نیاز برای خریدار خارجی

1. پاسپورت معتبر (حداقل با ۶ ماه اعتبار)
2. شماره مالیاتی (Vergi Numarası) که از اداره مالیات ترکیه دریافت می‌شود
3. آدرس محل اقامت در کشور مبدا یا ترکیه
4. دو قطعه عکس بیومتریک جدید
5. ترجمه رسمی پاسپورت به زبان ترکی (تأیید شده توسط دفتر اسناد رسمی)
6. در صورت خرید از طریق وکالت: وکالت‌نامه رسمی با ترجمه ترکی و تأیید کنسولگری یا نوتری

مدارک مورد نیاز برای فروشنده

• سند مالکیت (Tapu)
• گزارش کارشناسی رسمی (Değerleme Raporu)
• کارت شناسایی ملی یا پاسپورت (برای اتباع خارجی)
• برگه پرداخت بدهی‌های ملک (در صورت وجود)

۲. هزینه‌های اصلی خرید ملک در ترکیه

خریداران خارجی باید بدانند که علاوه بر قیمت ملک، هزینه‌های جانبی نیز وجود دارد. در این بخش تمام هزینه‌ها را به‌صورت دقیق و به‌روز (سال ۲۰۲۵) بیان می‌کنیم:

🏠 ۱. مالیات انتقال سند (Tapu Harcı)

مهم‌ترین هزینه هنگام انتقال مالکیت است و معمولاً ۴٪ از ارزش رسمی ملک (قیمت ثبت‌شده در اداره ثبت) می‌باشد.
در برخی معاملات، هزینه بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود، اما به‌صورت عرف، معمولاً خریدار پرداخت‌کننده‌ی اصلی است.

📜 ۲. هزینه ترجمه و تأیید مدارک

ترجمه رسمی پاسپورت و مدارک در دفتر نوتری بین ۱٬۰۰۰ تا ۲٬۵۰۰ لیر هزینه دارد.
اگر وکالت‌نامه صادر شود، بسته به تعداد صفحات و نوع سند، حدود ۲٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ لیر هزینه خواهد داشت.

🧾 ۳. هزینه گزارش کارشناسی ملک

این گزارش برای خارجی‌ها اجباری است و ارزش واقعی ملک را تعیین می‌کند.
هزینه کارشناسی در سال ۲۰۲۵ حدود ۵٬۰۰۰ تا ۸٬۰۰۰ لیر است.

🏢 ۴. هزینه ثبت سند در اداره تاپو

هزینه‌های اداری ثبت سند معمولاً حدود ۱٬۰۰۰ تا ۲٬۵۰۰ لیر است.
در برخی شهرها (به‌ویژه استانبول و آنتالیا)، هزینه خدمات الکترونیکی نیز اضافه می‌شود.

💡 ۵. هزینه خدمات مشاور املاک

کمیسیون بنگاه املاک طبق قانون ترکیه حداکثر ۲٪ از قیمت ملک برای هر طرف (خریدار و فروشنده) است، اما در معاملات خارجی، معمولاً فقط خریدار این مبلغ را می‌پردازد.

💰 ۶. مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)

این مالیات سالانه بین ۰.۱٪ تا ۰.۶٪ از ارزش ملک است و بسته به نوع ملک (مسکونی، تجاری یا زمین) و موقعیت شهر متفاوت است.
برای مثال:

• در استانبول: حدود ۰.۲٪ تا ۰.۴٪
• در شهرهای کوچک‌تر: ۰.۱٪ تا ۰.۲٪

🔧 ۷. هزینه‌های خدمات و نگهداری ساختمان

در مجتمع‌ها و آپارتمان‌های نوساز، هزینه شارژ ماهیانه (Aidat) بین ۵۰۰ تا ۲٬۵۰۰ لیر است که برای نظافت، آسانسور، نگهبانی و فضای سبز استفاده می‌شود.

۳. مالیات بر درآمد اجاره و فروش ملک

اگر خریدار قصد اجاره ملک خود را دارد، باید مالیات بر درآمد اجاره را نیز پرداخت کند. این مالیات به صورت سالانه محاسبه می‌شود و نرخ آن بستگی به میزان درآمد دارد.

مالیات بر درآمد اجاره (۲۰۲۵)

• تا ۴۰٬۰۰۰ لیر درآمد سالانه → ۱۵٪
• از ۴۰٬۰۰۱ تا ۱۵۰٬۰۰۰ لیر → ۲۰٪
• بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ لیر → ۲۷٪

همچنین در صورت فروش ملک پیش از گذشت ۵ سال از تاریخ خرید، مالیات بر سود سرمایه (Capital Gains Tax) اعمال می‌شود.
اما اگر بیش از پنج سال از خرید گذشته باشد، فروش ملک معاف از مالیات است.

۴. هزینه‌های مرتبط با دریافت اقامت از طریق خرید ملک

اگر ارزش ملک خریداری‌شده بیش از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد (طبق قانون ۲۰۲۴)، خریدار می‌تواند اقامت ترکیه را دریافت کند.
در این مسیر، هزینه‌های زیر نیز وجود دارد:

فرایند دریافت اقامت معمولاً بین ۴ تا ۸ هفته طول می‌کشد.

۵. نکات مهم در پرداخت هزینه‌ها

1. پرداخت رسمی: همه پرداخت‌ها (از جمله پیش‌پرداخت) باید از طریق حساب بانکی رسمی در ترکیه انجام شود. پرداخت نقدی ممکن است بعدها در انتقال سند مشکل‌ساز شود.
2. حساب ارزی: خریداران ایرانی می‌توانند با افتتاح حساب ارزی در بانک‌های ترکیه (با پاسپورت و شماره مالیاتی) تراکنش انجام دهند.
3. دریافت رسید: برای هر پرداخت، حتماً رسید بانکی یا فاکتور رسمی دریافت کنید.
4. مقایسه قیمت کارشناسی و قیمت واقعی: ارزش ثبت‌شده در سند معمولاً کمتر از قیمت واقعی ملک است، اما برای دریافت اقامت یا تابعیت، باید ارزش کارشناسی به دلار به حداقل تعیین‌شده برسد.

۶. نکات حقوقی و پیشگیرانه

• از املاک دارای سند مستقل (Kat Mülkiyeti) خرید کنید، نه املاک در حال ساخت بدون پایان کار (İskan).
• همیشه از وجود بدهی مالیاتی یا رهن بانکی روی ملک اطمینان حاصل کنید.
• از خدمات رسمی مترجم تأییدشده اداره تاپو برای امضای سند استفاده کنید.
• در صورت نداشتن آشنایی با زبان ترکی، حضور وکیل رسمی املاک یا مشاور معتمد ایرانی در ترکیه ضروری است.

هزینه‌ها و مالیات‌های خرید ملک در ترکیه شفاف و قانون‌مند هستند، اما خریداران خارجی باید به جزئیات توجه ویژه‌ای داشته باشند. از ترجمه و کارشناسی گرفته تا مالیات سالانه، هر مرحله در آینده تأثیر مستقیم بر اقامت و ارزش سرمایه‌گذاری خواهد داشت.
اگر با آگاهی و بررسی دقیق اقدام شود، خرید ملک در ترکیه می‌تواند مسیر مطمئن و سودآوری برای زندگی، اقامت یا سرمایه‌گذاری بلندمدت باشد.

راهنمای گام‌به‌گام خرید ملک در ترکیه + توصیه‌های نهایی برای ایرانیان

خرید ملک در ترکیه اگر با دانش و برنامه‌ریزی انجام شود، نه‌تنها تجربه‌ای موفق بلکه نقطه شروعی برای زندگی جدید، سرمایه‌گذاری امن و حتی اخذ اقامت یا تابعیت این کشور است. در این بخش، مسیر خرید ملک را گام‌به‌گام توضیح می‌دهیم تا هیچ نکته‌ای از قلم نیفتد.

🟦 گام اول: تعیین هدف و بودجه دقیق

پیش از هر اقدامی، باید هدف خود را از خرید مشخص کنید. آیا هدفتان سرمایه‌گذاری است یا اقامت و زندگی در ترکیه؟ پاسخ به این سؤال مسیر شما را تعیین می‌کند.

سه هدف اصلی خریداران خارجی:

1. اقامت از طریق خرید ملک
   برای دریافت اقامت، کافی است ارزش ملک بیش از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد.
2. سرمایه‌گذاری بلندمدت
   خرید در پروژه‌های در حال ساخت یا مناطق رو به رشد (مثل بخش‌های آسیایی استانبول) برای افزایش ارزش در آینده.
3. استفاده شخصی و زندگی خانوادگی
   خرید آپارتمان یا ویلا در شهرهایی مانند آنتالیا یا ازمیر برای زندگی دائم یا نیمه‌دائم.

نکته:

حتماً علاوه بر قیمت ملک، حدود ۱۰٪ هزینه‌های جانبی (مالیات، کارشناسی، کمیسیون و…) را به بودجه خود اضافه کنید.

🟦 گام دوم: انتخاب شهر و منطقه مناسب

پس از تعیین هدف، باید شهر و منطقه‌ای را انتخاب کنید که با نیاز و بودجه شما همخوانی دارد.
برای مثال:

• اگر دنبال بازار پویا و رشد قیمتی بالا هستید → استانبول
• اگر زندگی ساحلی و آب‌و‌هوای معتدل می‌خواهید → آنتالیا یا ازمیر
• اگر زندگی آرام و قیمت پایین‌تر مد نظر دارید → آلانیا یا ترابزون
• اگر زندگی شهری و هزینه کمتر می‌خواهید → آنکارا

پیشنهاد می‌شود پیش از خرید، یک سفر کوتاه به ترکیه داشته باشید و چند منطقه مختلف را از نزدیک بررسی کنید.

🟦 گام سوم: انتخاب پروژه یا ملک مناسب

در این مرحله باید تصمیم بگیرید که آیا می‌خواهید ملک آماده بخرید یا پروژه‌ای در حال ساخت.

ملک آماده:

✅ انتقال سند سریع
✅ مناسب برای اقامت فوری
❌ قیمت بالاتر

پروژه در حال ساخت:

✅ قیمت پایین‌تر و اقساطی
✅ امکان افزایش ارزش پس از اتمام پروژه
❌ نیاز به صبر و دقت در بررسی اعتبار سازنده

نکته: همیشه از شرکت‌های معتبر با مجوز رسمی (Tapu Belgesi و İskan Belgesi) خرید کنید و از امضای قرارداد با شرکت‌های غیررسمی یا بدون آدرس مشخص پرهیز نمایید.

🟦 گام چهارم: بررسی ملک و انجام گزارش کارشناسی (Ekspertiz Raporu)

خریداران خارجی موظف‌اند گزارش کارشناسی رسمی دریافت کنند تا ارزش واقعی ملک و وضعیت آن (از نظر بدهی، رهن، یا حقوق اشخاص ثالث) مشخص شود.
این گزارش توسط شرکت‌های رسمی مورد تأیید اداره تاپو صادر می‌شود و معمولاً ۲ تا ۳ روز زمان می‌برد.

نکته مهم:
اگر گزارش کارشناسی قیمت پایین‌تری نسبت به قرارداد نشان دهد، ممکن است بر روند اقامت یا تابعیت تأثیر بگذارد. بنابراین همیشه با مشاوران معتبر مشورت کنید.

🟦 گام پنجم: انتقال پول از طریق بانک رسمی

تمام پرداخت‌ها باید از طریق سیستم بانکی رسمی ترکیه انجام شود.
ایرانی‌ها می‌توانند با پاسپورت و شماره مالیاتی، حساب بانکی باز کنند و وجه ملک را از طریق صرافی‌های معتبر به حساب خود در ترکیه منتقل کنند.

نکته:
در سند انتقال (Tapu Senedi) حتماً باید جمله‌ی

“Bu taşınmaz karşılığında bedel alınmıştır.”
ثبت شده باشد؛ یعنی «بهای این ملک پرداخت شده است».

🟦 گام ششم: امضای قرارداد خرید (Satış Sözleşmesi)

پیش از انتقال سند نهایی، معمولاً یک قرارداد رسمی بین خریدار و فروشنده امضا می‌شود که شامل موارد زیر است:

• قیمت نهایی و شرایط پرداخت
• تاریخ تحویل
• وضعیت ملک (آماده یا در حال ساخت)
• شرایط فسخ قرارداد

این قرارداد باید توسط مترجم رسمی ترجمه و نزد دفتر اسناد رسمی (Noter) ثبت شود.

🟦 گام هفتم: انتقال سند (Tapu) و دریافت کلید ملک

پس از پرداخت مبلغ و دریافت گزارش کارشناسی، نوبت به انتقال سند در اداره ثبت املاک (Tapu Müdürlüğü) می‌رسد.
در این مرحله، خریدار، فروشنده، مترجم رسمی و کارشناس تاپو حضور دارند. پس از امضا، سند مالکیت به نام خریدار صادر می‌شود و کلید ملک تحویل داده می‌شود.

سند جدید (Tapu) شامل مشخصات مالک، آدرس ملک و شماره ثبت است.

🟦 گام هشتم: ثبت ملک و دریافت اقامت

اگر ارزش ملک بیش از ۲۰۰٬۰۰۰ دلار باشد، می‌توانید درخواست اقامت (İkamet İzni) دهید.
فرایند شامل مراحل زیر است:

1. ثبت درخواست در سامانه مهاجرت ترکیه (e-ikamet)
2. تهیه بیمه سلامت
3. ارائه مدارک خرید و سند رسمی ملک
4. حضور در مصاحبه کوتاه در اداره مهاجرت

در صورت تأیید، کارت اقامت (Kimlik) معمولاً ظرف ۴ تا ۸ هفته صادر می‌شود.

🟧 توصیه‌های طلایی برای خریداران ایرانی

خریداران ایرانی یکی از بزرگ‌ترین گروه‌های فعال در بازار ملک ترکیه هستند. با این حال، به دلیل تفاوت‌های فرهنگی، زبانی و حقوقی، رعایت چند نکته حیاتی می‌تواند از بروز مشکلات جلوگیری کند:

۱. از بنگاه‌ها و افراد غیرمجاز خرید نکنید

فقط از شرکت‌های ثبت‌شده با شماره مالیاتی معتبر خرید کنید. تبلیغات در شبکه‌های اجتماعی اغلب بدون پشتوانه حقوقی‌اند.

۲. قیمت‌ها را با چند منبع مقایسه کنید

گاهی قیمت‌هایی که به خریداران خارجی اعلام می‌شود بالاتر از قیمت واقعی بازار است. همیشه حداقل با دو مشاور مستقل مشورت کنید.

۳. به سند مالکیت دقت کنید

نوع سند باید Kat Mülkiyeti (مالکیت قطعی) باشد، نه Kat İrtifakı (در حال ساخت). در غیر این صورت، ممکن است نتوانید اقامت یا تابعیت دریافت کنید.

۴. مراقب هزینه‌های پنهان باشید

برخی فروشندگان هزینه‌های جانبی (مانند مالیات انتقال یا کارمزد خدمات) را در قیمت ملک لحاظ نمی‌کنند. پیش از امضا، تمام مبالغ را در قرارداد ذکر کنید.

۵. از وکیل یا مترجم رسمی استفاده کنید

اگر زبان ترکی نمی‌دانید، حضور وکیل رسمی املاک یا مترجم تأییدشده اداره تاپو الزامی است. در غیر این صورت، هر امضای شما در قرارداد می‌تواند تبعات قانونی داشته باشد.

۶. خرید اقساطی؛ فرصت یا ریسک؟

اگر پروژه در حال ساخت است و به‌صورت اقساطی فروخته می‌شود، حتماً از وضعیت مجوزها، مالک زمین و بانک ضمانت مطمئن شوید.
پروژه‌هایی که توسط برندهای شناخته‌شده ساخته می‌شوند، ریسک کمتری دارند.

۷. بررسی آینده منطقه

در بسیاری از مناطق در حال رشد (مثل Başakşehir یا Beylikdüzü در استانبول)، با افتتاح مترو و مراکز خرید جدید، ارزش ملک در چند سال آینده افزایش چشمگیری خواهد داشت.

🟩 جمع‌بندی

خرید ملک در ترکیه، اگر با آگاهی، دقت و مشاوره‌ی درست انجام شود، یکی از بهترین راه‌های سرمایه‌گذاری و اقامت برای ایرانیان است.
از انتخاب شهر و بودجه گرفته تا پرداخت مالیات و دریافت سند، همه‌چیز باید گام‌به‌گام و قانونی پیش برود.

در مجموع، برای موفقیت در این مسیر:

• هدف خود را مشخص کنید.
• شهر و ملک مناسب انتخاب کنید.
• با وکیل یا مشاور معتبر همکاری کنید.
• مدارک و پرداخت‌ها را به‌صورت رسمی انجام دهید.

در این صورت، نه‌تنها از خطرات احتمالی در امان می‌مانید، بلکه می‌توانید از مزایای متعدد زندگی و سرمایه‌گذاری در یکی از جذاب‌ترین کشورهای منطقه بهره‌مند شوید. 🇹🇷