حداقل مبلغ خرید ملک در ترکیه برای اقامت

اگر قصد دارید از طریق خرید ملک در ترکیه اقامت بگیرید، باید بدانید که طبق قوانین جدیدی که از سال ۲۰۲۳ اجرایی شد، حداقل ارزش ملک مسکونی باید ۲۰۰ هزار دلار آمریکا (یا معادل لیر) باشد تا بتوانید درخواست اقامت کوتاه‌مدت بدهید. این حداقل مبلغ برای تمام استان‌ها یکسان است و ارزش ملک توسط گزارش ارزیابی رسمی (کارشناسی تأیید شده) مشخص می‌شود.

نکته مهم: این موضوع با دریافت شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری متفاوت است. برای اخذ پاسپورت ترکیه از طریق خرید ملک، همچنان باید حداقل ۴۰۰ هزار دلار سرمایه‌گذاری کنید و تعهد سه‌ساله عدم فروش ملک روی سند ثبت شود.

شرایط اصلی برای دریافت اقامت با خرید ملک

• کاربری ملک باید مسکونی باشد. خرید زمین، دفتر یا مغازه به‌عنوان مبنای اقامت پذیرفته نمی‌شود.
• نام مالک در سند (TAPU) باید همان فردی باشد که برای اقامت درخواست می‌دهد. همسر و فرزندان زیر ۱۸ سال می‌توانند از طریق اقامت خانوادگی اقدام کنند.
• گزارش کارشناسی رسمی باید ارزش ملک را حداقل ۲۰۰ هزار دلار تأیید کند.
• گواهی خرید ارز (DAB) باید از بانک ترکیه گرفته شود؛ این گواهی ثابت می‌کند مبلغ به لیر ترکیه تبدیل و پرداخت شده است.
• محدودیت محل سکونت: در برخی محلات که تعداد خارجی‌ها از سقف مجاز فراتر رفته، ثبت آدرس برای اقامت جدید بسته شده است.
• مدت اقامت: معمولاً ۱ تا ۲ ساله صادر می‌شود و تا زمانی که مالک ملک باشید، قابل تمدید است.

 مقایسه اقامت با خرید ملک و شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری

مدارک و شرایط ضروری

شرایط خرید خانه در ترکیه برای ایرانیان

پرسش‌های پرتکرار

۱) آیا ۲۰۰ هزار دلار در همه شهرها یکسان است؟
بله، کف قانونی در تمام استان‌ها ۲۰۰ هزار دلار است. تفاوت فقط در قیمت واقعی بازار املاک هر شهر است.

۲) اگر قبل از تغییر قانون ملک خریده باشم؟
کسانی که قبل از سال ۲۰۲۳ سند گرفته‌اند، مشمول قانون قبلی هستند، اما خریدهای جدید باید به حداقل ۲۰۰ هزار دلار برسد.

۳) آیا می‌توان ملک را اجاره داد؟
به طور رسمی، اقامت بر مبنای سکونت مالک صادر می‌شود و اجاره دادن ملک ممکن است موجب مشکل در تمدید شود.

۴) آیا باید ارز را در ترکیه تبدیل کرد؟
بله، وجه خرید باید از طریق بانک‌های ترکیه به لیر تبدیل شود و گواهی DAB صادر گردد.

مقایسه شهرهای مهم ترکیه برای خرید ملک در بازه ۲۰۰ هزار دلاری

مسیر پیشنهادی برای خریداران

۱. انتخاب شهر و محله باز برای خارجی‌ها
۲. عقد قرارداد رسمی و پرداخت بانکی
۳. دریافت گواهی DAB
۴. انجام گزارش کارشناسی و انتقال سند
5. تکمیل مدارک برای درخواست اقامت (بیمه، تمکن مالی، آدرس سکونت)

استراتژی‌ها و هزینه‌های خرید ملک برای اخذ اقامت ترکیه

پس از آشنایی با حداقل مبلغ خرید ملک (۲۰۰ هزار دلار) در بخش اول، در این قسمت به بررسی نکات کاربردی انتخاب ملک، خطاهای رایج خریداران و هزینه‌های جانبی خواهیم پرداخت. این موارد به شما کمک می‌کند با آگاهی بیشتری سرمایه‌گذاری کرده و بدون دردسر برای اقامت اقدام کنید.

استراتژی‌های انتخاب ملک مناسب

برای اینکه در گزارش کارشناسی رسمی، ارزش ملک حداقل ۲۰۰ هزار دلار تأیید شود، باید به چند نکته کلیدی توجه کنید:

1. انتخاب پروژه‌های معتبر و دارای سند آماده (TAPU):
   برخی پروژه‌های در حال ساخت ممکن است ارزش‌گذاری پایینی داشته باشند یا سند دیرتر صادر شود. بنابراین خرید ملک آماده سکونت و با سند قطعی ریسک کمتری دارد.
2. محله‌های در حال رشد:
   محله‌هایی که پروژه‌های عمرانی جدید، مراکز خرید یا دانشگاه‌ها در حال توسعه دارند، در گزارش کارشناسی معمولاً ارزش بالاتری ثبت می‌شوند.
3. متراژ و کاربری ملک:
   ملک‌های با متراژ بسیار کوچک یا در ساختمان‌های قدیمی ممکن است در گزارش کارشناسی زیر ۲۰۰ هزار دلار برآورد شوند. انتخاب واحدهای استاندارد (مثلاً ۲خوابه با متراژ ۷۰ تا ۱۲۰ متر) شانس موفقیت را افزایش می‌دهد.
4. توجه به امکانات مجتمع:
   مجتمع‌های دارای امکاناتی مثل استخر، باشگاه ورزشی، پارکینگ و نگهبانی ارزش بیشتری در گزارش ارزیابی دارند.
5. استعلام از محله‌های باز برای خارجی‌ها:
   حتی اگر ارزش ملک کافی باشد، در محله‌های بسته به خارجی‌ها نمی‌توانید اقامت بگیرید. بنابراین باید قبل از خرید، باز بودن محله را بررسی کنید.

اشتباهات رایج خریداران

بسیاری از متقاضیان به دلیل عدم آگاهی، اشتباهاتی انجام می‌دهند که منجر به تأخیر یا حتی رد درخواست اقامت می‌شود.

• خرید ملک در محلات بسته به خارجی‌ها: این یکی از مهم‌ترین دلایل رد پرونده است.
• عدم دریافت گواهی DAB: بدون گواهی خرید ارز از بانک ترکیه، سند صادر نمی‌شود.
• اتکا به قرارداد عادی بدون انتقال سند: قرارداد عادی یا پیش‌قرارداد به تنهایی برای اقامت کافی نیست. باید سند رسمی به نام شما ثبت شود.
• خرید ملک زیر قیمت واقعی بازار: اگر قیمت معامله کمتر از ارزش کارشناسی باشد، گزارش رسمی ممکن است مبلغ را پایین‌تر از ۲۰۰ هزار دلار ثبت کند.
• نادیده گرفتن هزینه‌های جانبی: بسیاری تنها به مبلغ خرید ملک توجه می‌کنند، در حالی که هزینه‌های جانبی گاهی چند هزار دلار می‌شود.

 هزینه‌های جانبی خرید ملک در ترکیه

 خرید ملک در شهرهای مختلف از نظر هزینه‌های جانبی

راهکارهای کاهش ریسک

• استفاده از وکیل یا مشاور معتبر: هرچند هزینه دارد، اما جلوی مشکلات حقوقی و ثبت سند را می‌گیرد.
• بررسی پروژه از نظر پایان‌کار و سند: بعضی پروژه‌ها پایان‌کار ندارند و این موضوع در انتقال سند مشکل‌ساز می‌شود.
• انتخاب محله‌ای با تقاضای داخلی قوی: محله‌هایی که تنها به خاطر تقاضای خارجی رشد کرده‌اند، ریسک بالاتری برای آینده دارند.
• بررسی بدهی‌ها یا رهن ملک: قبل از خرید، باید مطمئن شوید ملک بدهی یا رهن بانکی ندارد.

سوالات متداول

۱) آیا می‌توان چند ملک خرید تا مجموعاً ۲۰۰ هزار دلار شود؟
بله، امکان خرید چند ملک وجود دارد، اما مجموع ارزش کارشناسی باید حداقل ۲۰۰ هزار دلار باشد.

۲) آیا خرید ملک در شهرهای کوچک‌تر مقرون به‌صرفه است؟
بله، در شهرهای کوچک‌تر می‌توانید واحد بزرگ‌تری با همان مبلغ بخرید، اما باید دقت کنید که ارزش کارشناسی حداقل به ۲۰۰ هزار دلار برسد.

۳) آیا امکان فروش ملک پس از گرفتن اقامت وجود دارد؟
بله، برخلاف شهروندی، در اقامت تعهدی برای عدم فروش وجود ندارد. اما فروش ملک می‌تواند باعث عدم تمدید اقامت شود.

۴) آیا می‌توانم به جای یک ملک، سهام پروژه یا زمین بخرم؟
خیر، برای اقامت صرفاً ملک مسکونی با سند قطعی معتبر است.

روند اداری اخذ اقامت ترکیه با خرید ملک

پس از آشنایی با حداقل مبلغ، استراتژی‌های خرید و هزینه‌های جانبی، در این بخش به مسیر اداری، مقایسه روش‌ها و نکات کاربردی برای خانواده‌ها و سرمایه‌گذاران می‌پردازیم.

۱. روند اداری از خرید ملک تا دریافت کارت اقامت

روند دریافت اقامت ترکیه از طریق خرید ملک شامل مراحل زیر است:

مرحله ۱ — انتخاب ملک و بررسی سند

• اطمینان از سند قطعی (TAPU) و کاربری مسکونی
• بررسی وضعیت محله برای ثبت اقامت خارجی‌ها
• استعلام بدهی‌ها، رهن یا محدودیت‌های احتمالی

مرحله ۲ — پیش‌پرداخت و قرارداد

• عقد پیش‌قرارداد رسمی با فروشنده
• پرداخت بانکی یا انتقال بین‌المللی با ثبت رسید
• هماهنگی با وکیل یا مشاور برای تکمیل مدارک

مرحله ۳ — دریافت گواهی خرید ارز (DAB)

• تبدیل وجه خرید به لیر ترکیه از طریق بانک
• دریافت DAB برای ارائه به دفتر اسناد رسمی

مرحله ۴ — گزارش کارشناسی رسمی (SPK)

• ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی
• اطمینان از اینکه ارزش ملک ≥ ۲۰۰ هزار دلار ثبت شود

مرحله ۵ — انتقال سند (TAPU)

• تحویل مدارک به دفتر اسناد رسمی
• ثبت رسمی ملک به نام خریدار
• پرداخت مالیات انتقال سند (۴٪) و هزینه دفتر اسناد

مرحله ۶ — تشکیل پرونده اقامت

• ثبت درخواست اقامت کوتاه‌مدت در اداره مهاجرت
• ارائه سند ملک، بیمه درمانی، تمکن مالی، پاسپورت و عکس
• دریافت کارت اقامت معمولاً ۱ تا ۲ ماه پس از ثبت پرونده

۲. مقایسه روش‌های گرفتن اقامت ترکیه

۳. نکات کلیدی برای موفقیت پرونده اقامت

1. انتخاب محله و شهر مناسب
   • شهرهای استانبول و آنتالیا محبوب هستند اما محله‌های بسته به خارجی‌ها ریسک دارند
   • شهرهای متوسط مانند آنکارا، ازمیر و بورسا هزینه کمتر و ریسک پایین‌تر دارند
2. بودجه‌بندی دقیق
   • مبلغ خرید ملک حداقل ۲۰۰ هزار دلار
   • هزینه‌های جانبی شامل مالیات، بیمه، ترجمه، کارمزد مشاور و غیره باید لحاظ شود
3. مدارک کامل و دقیق
   • سند رسمی (TAPU) با کاربری مسکونی
   • گواهی DAB و گزارش کارشناسی
   • بیمه درمانی معتبر و مدارک مالی
4. توجه به زمان‌بندی
   • از عقد قرارداد تا انتقال سند ممکن است ۲–۴ هفته طول بکشد
   • پرونده اقامت معمولاً ۱–۲ ماه طول می‌کشد تا کارت صادر شود
5. حفظ ملک تا تمدید اقامت
   • اگر ملک فروخته شود، تمدید اقامت ممکن است با مشکل مواجه شود

۴. جدول مقایسه سرمایه‌گذاری و اقامت کوتاه‌مدت

۵. پرسش‌های پرتکرار (بخش سوم)

۱) آیا اقامت کوتاه‌مدت منجر به شهروندی می‌شود؟
خیر، اقامت کوتاه‌مدت فقط اجازه زندگی در ترکیه می‌دهد و برای پاسپورت باید مسیر سرمایه‌گذاری یا شرایط دیگر را دنبال کنید.

۲) چه مدت طول می‌کشد تا کارت اقامت صادر شود؟
معمولاً ۱ تا ۲ ماه پس از ثبت پرونده، بسته به اداره مهاجرت شهر شما.

۳) آیا باید ملک را شخصاً مدیریت کنم؟
خیر، می‌توانید مدیریت ملک را به شرکت‌های معتبر بسپارید، اما حضور مالک برای برخی مراحل اداری ضروری است.

۴) آیا بیمه درمانی اجباری است؟
بله، بدون بیمه معتبر، پرونده اقامت رد خواهد شد.